Inwestowanie w nieruchomości rządzi się swoją specyfiką. Płynność jest mniejsza w porównaniu do innych grup aktywów, a rynek nie jest jednolity i występuje na nim znaczna asymetria informacji. Z jednej strony jest to dodatkowa trudność, ale z drugiej strony możliwość na znalezienie okazji do zarobienia.

Inwestowanie w nieruchomości- mieszkania i lokale komercyjne

Gdy korci nas inwestowanie w nieruchomości, istnieje kilka możliwości. Jedną z nich jest zakup lokali mieszkalnych na wynajem. Jest to metoda w miarę prosta, przez co powszechna, a więc nie przynosząca znacznych zysków. W perspektywie spadku cen nieruchomości, może ostatecznie wygenerować stratę z całej inwestycji. Musimy pamiętać, że na tym rynku konkurujemy z właścicielami mieszkań, którzy na przykład mieszkanie odziedziczyli lub kupili wiele lat temu po znacznie niższej cenie, a nie chcą teraz sprzedać. Z ich punku widzenia, każda cena wynajmu pokrywająca czynsz administracyjny, wydaje się atrakcyjna, koszty remontów czasami również są pomijane.

Inna opcja to inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Tutaj uważam, że okazje zdarzają się częściej. Jednakże występuje większa bariera wejścia związana z wysoką ceną zakupu nieruchomości, w związku z czym, mniejsza grupa inwestorów będzie w stanie skorzystać z tej możliwości.

Opisane przeze mnie powyżej metody są strategiami długoterminowymi i obecnie, z uwagi na wyceny nieruchomości, uważam, że nie jest to najlepszy moment na wejście.

REITy

Inną możliwością są REITy, które kupują i zarządzają nieruchomościami, a z udziałowcami dzielą się zyskiem. W przypadku REITów dywidenda z reguły wynosi minimum 90%. Udziałowcem REITu możemy stać się poprzez zakup udziałów. Technicznie jest to podobne do kupna akcji na giełdzie. Proste, płynne i niestety w mojej ocenie nieatrakcyjne w tym momencie. Biorąc pod uwagę plany premiera Morawieckiego polegające na wprowadzeniu przywilejów podatkowych dla REITów w Polsce, jakimi cieszą się zwykle REITy na świecie, przewiduję wzmożoną akcję marketingową i niestety straty dla większości gospodarstw domowych. Rynek nieruchomości jest przewartościowany, demografia słaba, a w perspektywie mamy podnoszenie stóp procentowych. Inwestowanie w szeroki rynek nieruchomości w Polsce jest więc wysoce ryzykowne. Perspektywa zarobienia na REITach na świecie w tym momencie również nie jest najlepsza.

Inwestycje krótkoterminowe

Czy to oznacza, że na nieruchomościach nie da się zarobić? Absolutnie nie. W moim przekonaniu, powszechny błąd polega na analizowaniu inwestycji zakładając ceny rynkowe i długi horyzont inwestycyjny. Na nieruchomościach da się zarobić, ale po pierwsze, należy pamiętać, że zysk pojawia się w momencie kupna, a nie sprzedaży. Ten rynek nie jest jednolity i nieruchomości nie są identyczne, co sprawia, że możemy znaleźć  okazje do kupna po atrakcyjnych cenach. Po drugie, mając na uwadze kiepskie perspektywy rynku nie możemy traktować tej inwestycji długoterminowo. Oczywiście jest to sposób, który wymaga większego zaangażowania i nie jest odpowiedni dla rentierów. To po prostu alternatywa dla spekulowania na giełdzie, która moim zdaniem, przy znajomości rynku nieruchomości, w który inwestujemy, jest znacznie bezpieczniejsza.

Gdzie szukać nieruchomości?

Skoro już nakreśliliśmy ramy naszej inwestycji, czyli kupna w atrakcyjnej cenie w celu szybkiej odsprzedaży, zastanówmy się jak możemy ją zrealizować. W Internecie można znaleźć mnóstwo porad na ten temat inwestowania w nieruchomości, dlatego też pozwolę sobie tylko wymienić niektóre z nich.

Licytacje komornicze – należy jednak pamiętać, że kupno mieszkania na aukcji komorniczej niesie za sobą ryzyko problemów z pozbyciem się lokatorów. W konsekwencji horyzont czasowy inwestycji znacznie się wydłuża. Często również takie mieszkanie jest zdewastowane, a jego cena oszacowania, która jest podstawą do wyliczenia ceny wywoławczej jest zawyżona. Rzeczoznawca nie mogąc wejść do mieszkania, szacuje jego cenę, przyjmując jego stan za dobry.

Dlatego o wiele lepszym pomysłem wydaje się zakup nieruchomości niezamieszkanych: działek budowlanych lub lokali komercyjnych. Jeżeli, chcemy kupić mieszkanie, warto przejrzeć informacje o licytacjach organizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W tym przypadku kupujemy mieszkania już opróżnione, a cena wywoławcza, uwzględnia jego rzeczywisty stan.

Oczywiście nie możemy ignorować tradycyjnych ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości i przeszukiwać ogłoszenia zarówno w Internecie jak i prasie lokalnej. Dobrym pomysłem jest również osobiste przeszukiwanie okolicy, w której chcemy zainwestować, dzwoniąc pod numery z tabliczek ogłoszeniowych. W ten sposób poznajemy też okolice w której przyjdzie nam zainwestować. Dobre ceny się zdarzają, gdyż różne sytuacje zmuszają właścicieli do szybkiego upłynnienia swoich aktywów. W przypadku nieruchomości wiąże się to ze znaczną przeceną.

Istnieje też możliwość zwiększenia wartości nieruchomości przed jej sprzedażą. W przypadku ziemi częstym sposobem było jej odrolnienie i podział na mniejsze działki. Ten sposób co prawda został już znacznie ograniczony przez ustawodawstwo w Polsce, aczkolwiek w dalszym ciągu w niektórych przypadkach jest możliwy. W przypadku mieszkań, często remont, podział na kilka mniejszych lub przynajmniej odświeżenie mieszkania, pozwoli na wzrost jego wartości powyżej wysokości poniesionych kosztów.

Podsumowanie

Opisane przeze mnie sposoby są moim zdaniem dobre dla inwestora posiadającego około kilkuset tysięcy złotych (o tym, jak oszczędzać, poczytasz tutaj) i mogą być zastosowane do 2-3 razy przez jedną osobę. Z jednej strony środki te będą wystarczające na zakup nieruchomości, a z drugiej skala i częstotliwość inwestycji wciąż będzie na tyle niska, żeby Urząd Skarbowy nie uznał jej za prowadzenie działalności gospodarczej. To by skutkowało opodatkowaniem VATem, co mogłoby być zabójcze dla rentowności. Zwłaszcza, że najczęściej kupujemy nieruchomości bez VATu naliczonego. W przypadku większej skali inwestycji, potrzebna będzie działalność gospodarcza, a sposobem na utrzymanie rentowności może być sprzedawanie nieruchomości zabudowanych, których stawka VATu jest obniżona do 8% lub mieszkań dla, których w większości sytuacji VATu się nie nalicza.

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości, jak każdy model inwestycyjny, nie jest dla każdego. Jednakże może pozwolić na pomnożenie majątku osobom, które odłożyły już jakiś kapitał, gdy wciąż jest on zbyt mały, by przepływy pieniężne z inwestycji pasywnych były zadowalające. Inwestowanie tego typu jest również możliwe równolegle z pracą zawodową. Konsumuje mniej czasu niż aktywny obrót papierami wartościowymi. Zaproponowany model pozwoli zebrać większy kapitał, żeby wejść na inne rynki, kiedy ich wyceny staną się atrakcyjne.

by RaW

print
Kategorie: Umysł

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Powiązane Posty

Umysł

Imperium Mrówek Bernarda Webera

„Imperium Mrówek” Bernarda Webera to wspaniała książka, która lekko i przyjemnie wprowadzi cię do świata mrówek. Zastanawiałeś się kiedyś, jak się żyje tym małym stworzeniom? Nastała wiosna, temperatury podniosły się. Mrówki budzą się z hibernacji, Czytaj więcej…

Ciało

Jak nauczyć się pływać żabką? Wizualizacja

Jak nauczyć się pływać? Jak nauczyć się pływać żabką? To pytanie nie dotyczy każdego. Większość z nas nauczyła się pływać, kiedy jeszcze byli mali i nawet nie pamiętają całego procesu. Dziecko mniej się boi, pewniej Czytaj więcej…

Umysł

Jak wypozycjonować stronę? Wiedza w pigułce

Ostatnio miałam trochę czasu, a mój chłopak zakładał właśnie firmę dzięki dotacji z urzędu pracy. Stwierdziłam, że trochę mu pomogę i zajmę się stworzeniem mu strony i jej wypozycjonowaniem. Sądziłam, że będzie to trudne. Zrobiłam Czytaj więcej…